來源： 中國經濟時報

　　內容提要：整個房地產市場從土地到銷售均呈現冷靜態勢，市場也更加理性。尤其是近期的土地市場地塊流拍現象增加，說明了房地產企業在當前的市場環境下，也越來越理性。

　　從今年持續不斷的調控重壓到7月底的中央政治 局要求"堅決遏制房價上漲"，政策層面顯示，整個房地產市場從土地到銷售均呈現冷靜態勢，市場也更加理性。尤其是近期的土地市場地塊流拍現象增加，說明了房地產企業在當前的市場環境下，也越來越理性。

　　土地流拍增多

　　8月10日，山西太原一場被當地媒體稱為"史詩級"的土地拍賣爆出大冷門——8宗區域絕佳且有望成為"地王"的土地全部流拍，其中有六幅地塊沒有一家開發商報名，另外兩幅由于開發商的出價與起拍價懸殊太大而未能成交。

　　8月13日，廣州資源交易中心共出讓五宗住宅用地，總出讓面積達19.38萬平方米。

　　跟2016年各大開發商積極搶地，高價地頻出的熱鬧情形相比，此次土拍顯得冷清很多。在此次出讓的五宗地塊中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊略高于低價，溢價率未超過百分之一，剩余兩宗地塊的溢價也在10%以內。

　　在同一天，濟南土地市場降溫明顯，其中有8宗土地流拍，10宗土地以底價成交，剩余1宗土地以低溢價成交。

　　以上這幾個城市也并非個案，近期土地市場的降溫在各地均有表現，在杭州良渚新城、蘇州、寧波、湖州、合肥均有地塊流拍。

　　事實上，流拍在全國土地市場上越來越多，多個城市的地塊均有流拍現象，房企在土地市場上變得越來越謹慎。據統計，今年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，遠遠高于去年同期，創下近年來流拍數量新高。

　　業內分析，受到房地產調控、限價政策的影響，遭遇融資難、去杠桿壓力以及銷售回款乏力的房地產企業越來越理性，對行業未來的預期也更為謹慎，不再愿意高溢價拿地。

　　中國指數研究院的報告顯示，2018年土地流拍再次出現。2016年房地產市場行情向好，房企拿地情緒高漲，熱點城市土地市場隨之升溫，高價地成交頻現。2018年以來，房地產調控政策繼續深化，"供給側"改革積極推進，房企拿地更加趨于理性，優質地塊成為首選，土地流拍潮出現。同時，土地流拍潮趨向熱點一二線城市。

　　中指院統計數據顯示，今年1-7月，一二線城市土地流拍占比提高，其中流拍宗數TOP10城市中，一二線城市占8席。2018年以來，在房地產市場因城施策調控中，熱點一二線城市調控政策持續深化，造成土地流拍宗數較高，而三四線城市除了東部核心城市周邊城市外，大規模的棚戶區改造地區釋放市場有效需求，土地市場熱度較以往有所提升。從熱點城市流拍總量占比來看，今年1-7月，一二線城市流拍地塊83宗，占總流拍地塊的60.6%，占比較2017年有所提高。

　　市場更趨理性

　　業內認為，近期，土地流拍現象愈加頻繁，這主要是房地產調控政策施壓，各地樓市出現了嚴重分化，房企改變對樓市未來預期。再加上地方政府土地出讓條款較嚴苛，使房企無利可圖。而未來土地市場出現流拍現象將是"新常態"，過去房企那種輕松拿地賺錢的好日子不會再發生。三四季度多數城市的房價和地價都會雙雙降溫。

　　業內認為，土地市場流拍增多說明國內土地市場已經有所降溫。7月31日，中央政治 局會議明確提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。不少專家認為，此次房地產調控調子高、把握嚴，對土地市場回歸理性有重要作用。

　　出于對未來市場走勢的謹慎判斷，不少房地產企業也更加理性和冷靜，不再像之前那樣瘋搶地王。

　　中國指數研究院認為，現在土地出讓條件越來越嚴苛，已經成為影響房企拿地決策的重要因素。2017年，土地市場的土拍政策頻出，限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要內容，今年以來，限房價、競自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標配。對于企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力，對企業資金支持提出了更高的要求，企業拿地更加謹慎。

　　此外，地價高、盈利空間壓縮也導致了土地市場頻頻流拍。在限價的市場背景下，偏高的地價無疑明顯壓縮了企業的盈利空間，降低了企業拿地積極性。

　　中指院認為，值得關注的是，隨著融資環境趨緊，房企資金鏈進一步承壓，進一步降低了拿地的積極性。

　　近幾年,百強房地產企業在追逐規模擴張的同時進一步提升了負債水平，負債壓力加大，2017年資產負債率均值達78.9%，較2016年提高2.2個百分點。而與此同時，房地產行業金融端監管明顯發力，房企融資渠道總體收緊，受2016年大規模發債影響，今年起房企亦進入償債高峰期，面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業資金進一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數量增加。

　　中指院認為，在內外環境綜合影響下，預計土地流拍的數量仍將繼續增加，而土地流拍的增加對房地產市場意味著房企逐漸理性，市場預期逐步轉變。地價趨穩后，"堅決遏制房價上漲"的目標將不會太遠。